在房地產(chǎn)行業(yè)深度調整的背景下，企業(yè)轉型的方向正在逐漸收斂。隨著增量開發(fā)空間持續(xù)壓縮，城市更新正成為少數(shù)仍具確定性的發(fā)力方向之一。

　　政策層面持續(xù)釋放積極信號。今年以來，中央多次強調城市更新的重要性。12月相關會議進一步提出，要深入實施城市更新行動，將其與消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結合起來，城市更新被定位為推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展的核心抓手。

　　不過，政策確定性并不意味著“普遍機會”。

　　當城市更新從探索期進入實操期，一個現(xiàn)實問題擺在房企面前——這是否是一條所有企業(yè)都能走通的賽道？

　　近期亮相的北京遠洋安貞廣場，成為了觀察房企如何在這一輪行業(yè)變局中構建新競爭力的一個切片。

　　從“重開發(fā)”到“重運營”

　　北京遠洋安貞廣場前身為承載老北京記憶的安貞華聯(lián)商廈，始建于90年代，如今被改造為融合企業(yè)總部辦公與復合商業(yè)功能的“綠氧”綜合體，即將投入使用。

　　據(jù)悉，遠洋接手項目后歷時數(shù)年對其進行了大刀闊斧的改造，完成了從結構到空間、從定位到功能的系統(tǒng)性重塑。

　　城市更新項目普遍具有投資回報周期長的特點，對房企的資金實力與運營能力形成巨大考驗，如何平衡短期投入與長期回報，是參與者必須面對的課題。

　　據(jù)了解，安貞廣場項目并未依賴自有資金投入，而是依托市場化募集的股權基金作為主要股東，結合項目層面的并購貸與改造貸，形成了多元化的資金組合。

　　在運作模式上，該項目由遠洋資本管理的城市更新基金主導投資，遠洋致信主導工程改造，遠洋不動產(chǎn)主導租賃運營。這種“基金+改造+運營”的內(nèi)生閉環(huán)，呼應了行業(yè)從“重開發(fā)”向“重運營”的轉型趨勢。

　　存量優(yōu)化成大勢所趨

　　經(jīng)歷了二十余年的高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)正在完成一次關鍵轉向：從依賴增量擴張的開發(fā)邏輯，轉向以存量盤活為核心的資產(chǎn)運營邏輯。

　　在業(yè)內(nèi)看來，這一變化不僅意味著業(yè)務方向的調整，更意味著競爭方式的重塑。在存量時代，能夠解決復雜難題、具備精細化操盤能力的“手藝人”，才能獲得穿越周期的門票。

　　“如果手里只有一把錘子，看到的滿世界都是釘子?！边h洋管理層表示，這類項目高度依賴集團層面的統(tǒng)籌與協(xié)同，“需要工具箱里有不同的工具”。

　　從實踐來看，城市更新的核心門檻，主要體現(xiàn)在三方面：

　　資金耐力：能否支撐長周期、低回報起步的項目；

　　專業(yè)整合能力：是否具備覆蓋投資、改造、運營的完整能力結構；

　　復雜問題處理能力：能否在產(chǎn)權、結構、歷史遺留問題中“排雷拆彈”。

　　據(jù)統(tǒng)計，在城市更新領域，僅近兩年遠洋便落地了17個項目，包括北京遠洋安貞廣場、北京北苑星帆廣場、北京希爾頓花園酒店、天津京津國際中心等，覆蓋寫字樓、商業(yè)、酒店等多元業(yè)態(tài)。

　　基于此，遠洋未來計劃將城市更新業(yè)務聚焦于城市住宅自主更新與城市不動產(chǎn)更新兩大賽道。住宅自主更新方面，今年與新疆克拉瑪依市人民政府等簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞老舊小區(qū)及公共設施改造，為克拉瑪依提供系統(tǒng)化、專業(yè)化支持，涵蓋政策文件編制、城市體檢評估、項目篩選、設計、改造及運營管理等；不動產(chǎn)的更新改造則重點深耕北京、上海等核心城市，在這些城市遠洋有著豐富的項目開發(fā)運營經(jīng)驗。

　　不過，行業(yè)普遍認為，城市更新并非一條“輕松的賽道”。項目周期長、結構復雜，對資金耐力、專業(yè)能力與組織協(xié)同提出持續(xù)考驗。

　　“我們依然看好這一業(yè)務方向。”遠洋管理層表示，中國房地產(chǎn)從增量開發(fā)轉向存量優(yōu)化是大勢所趨，隨著相關政策和法律法規(guī)逐步完善，城市更新有望走向更規(guī)范、更可持續(xù)的發(fā)展路徑。

　　“中國城市更新的進程還比較短，我們希望將過往經(jīng)驗應用于新一輪發(fā)展機會中，這也將是遠洋未來的重點方向之一?！边h洋稱。