隨著近日國(guó)家金融監(jiān)管總局東莞監(jiān)管分局、東莞市委金融委員會(huì)辦公室等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)工作的通知》，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)地區(qū)已擴(kuò)容至9城。

　　自2024年底北京率先破冰以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記這一制度創(chuàng)新已迅速覆蓋上海、廣州、廈門等重點(diǎn)城市。在3.1億老年人口帶來(lái)的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”需求與政策紅利的雙重驅(qū)動(dòng)下，信托業(yè)正通過(guò)制度破局試圖解決“以房養(yǎng)老”痛點(diǎn)。

　　9地已開展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)

　　據(jù)了解，從2024年底，北京率先發(fā)起不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)開始，該試點(diǎn)政策正在加速覆蓋重點(diǎn)城市。

　　據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京、上海、廣州、廈門、天津、南京、蘇州、濟(jì)南、東莞9個(gè)地區(qū)均已啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)。

　　2024年12月，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于做好不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記工作的通知（試行）》，試行一年。2025年4月，中國(guó)外貿(mào)信托和國(guó)投泰康信托分別在昌平區(qū)和通州區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記中心完成了首單不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記。

　　2025年5月，上海六部門印發(fā)《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)的通知》，啟動(dòng)試點(diǎn)，當(dāng)年6月，上海信托、愛建信托各有不動(dòng)產(chǎn)信托登記案例在上海落地，不動(dòng)產(chǎn)信托運(yùn)用場(chǎng)景拓展到家庭財(cái)富定向傳承、銀發(fā)老人特殊需要等普惠金融領(lǐng)域。

　　廣州、廈門則在2025年7月相繼推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)。其中，廣州針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)信托設(shè)立時(shí)常見的不動(dòng)產(chǎn)暫未滿足轉(zhuǎn)移登記條件的“卡脖子”問題（如未完稅等），創(chuàng)新引入預(yù)告登記制度。

　　2025年7月18日，廣州發(fā)放全國(guó)第一張不動(dòng)產(chǎn)信托預(yù)告登記證明。同年8月15日，全國(guó)首單信托存續(xù)期追加交付不動(dòng)產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)以及全國(guó)首單雙委托人不動(dòng)產(chǎn)家庭服務(wù)信托在廈門落地。

　　隨后，天津市發(fā)布《關(guān)于開展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)的通知》，江蘇省宣布將在南京市、蘇州市兩地開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)，山東濟(jì)南也開展不動(dòng)產(chǎn)信托登記試點(diǎn)。

　　當(dāng)北京不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)即將結(jié)束時(shí)，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局再發(fā)消息，為持續(xù)深入開展不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)工作，進(jìn)一步擴(kuò)大政策惠及面，決定將北京市不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記試點(diǎn)有效期延長(zhǎng)至2028年12月31日，持續(xù)推動(dòng)政策優(yōu)化，力爭(zhēng)取得更大突破。

　　可提供穩(wěn)定養(yǎng)老現(xiàn)金流

　　不動(dòng)產(chǎn)信托是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其合法持有的不動(dòng)產(chǎn)依法轉(zhuǎn)移給受托人或者委托受托人購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，由受托人按委托人的意愿以受托人的名義，為受益人的利益或者特定目的，對(duì)納入信托財(cái)產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理或者處分的信托業(yè)務(wù)。

　　中國(guó)家庭資產(chǎn)長(zhǎng)期以不動(dòng)產(chǎn)為核心載體，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)中，住房占比接近六七成，而金融資產(chǎn)占比相對(duì)較低。伴隨人口老齡化加速，養(yǎng)老資金缺口成為制約養(yǎng)老服務(wù)體系完善的關(guān)鍵瓶頸。

　　因此，通州區(qū)區(qū)長(zhǎng)助理、特聘專家林巍表示，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度的核心意義在于將僵化的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可“自動(dòng)駕駛“、有安全保障的養(yǎng)老資源，實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”的制度化、安全化升級(jí)。

　　他表示，不動(dòng)產(chǎn)信托財(cái)產(chǎn)登記制度解決“房產(chǎn)富人，現(xiàn)金窮人”的困境，許多老年人坐擁價(jià)值可觀的房產(chǎn)，但每月養(yǎng)老金有限。不動(dòng)產(chǎn)信托可以通過(guò)多種方式，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定的、終身可持續(xù)的養(yǎng)老現(xiàn)金流。

　　同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)信托也可確保照護(hù)意愿的精準(zhǔn)執(zhí)行，并防范失能失智后的財(cái)產(chǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)。

　　林巍表示，老人可以在意識(shí)清晰時(shí)，通過(guò)信托合同詳細(xì)約定養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)，如選擇何種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、醫(yī)療護(hù)理水平，甚至探望頻率等。信托監(jiān)察人可以監(jiān)督執(zhí)行，確保其養(yǎng)老意愿不會(huì)因未來(lái)行為能力下降而落空。不動(dòng)產(chǎn)信托信托一旦設(shè)立，財(cái)產(chǎn)即獨(dú)立，由受托人（信托公司）按合同約定進(jìn)行專業(yè)管理，確保財(cái)產(chǎn)用于受益人（老人自己或指定的照護(hù)者）身上，避免因老人逐漸失能失智而導(dǎo)致財(cái)產(chǎn)被侵占或處置不當(dāng)。

　　記者注意到，廈門國(guó)際信托推出的“廈門信托-幸福安享1號(hào)家庭服務(wù)信托”提供了通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)信托業(yè)務(wù)進(jìn)行養(yǎng)老安排的具體案例，該信托計(jì)劃以夫妻雙方名下位于廈門市的共有房產(chǎn)作為信托財(cái)產(chǎn)，一方面通過(guò)對(duì)房產(chǎn)出租以獲取穩(wěn)定收益，用于補(bǔ)充委托人長(zhǎng)輩的養(yǎng)老金，另一方面約定在孩子成年并滿足一定條件后向其定向分配房產(chǎn)，并引入財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)保障護(hù)航信托財(cái)產(chǎn)，服務(wù)委托人家庭贍養(yǎng)老人、傳承家產(chǎn)及管理財(cái)富的多層次需求。

　　國(guó)科創(chuàng)新研究院智庫(kù)專家楊祥博士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，不動(dòng)產(chǎn)信托登記制度的破冰，為“以房養(yǎng)老”信托實(shí)踐打開了新空間。居民可以將名下住房托付給信托公司，以房屋租金作為退休金補(bǔ)充，在不出售房產(chǎn)的情況下獲得穩(wěn)定的養(yǎng)老現(xiàn)金流，同時(shí)還能保留房屋的居住權(quán)或收益權(quán)。