本報(bào)記者 吳曉璐
2025年12月31日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》（以下簡稱《公告》），自當(dāng)日起實(shí)施。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)正式落地，市場主體可直接向證監(jiān)會(huì)、交易所申報(bào)。
同日，證監(jiān)會(huì)還發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），完善基礎(chǔ)制度，優(yōu)化監(jiān)管安排，健全市場功能，推動(dòng)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，增強(qiáng)多層次資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。
業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場已相對(duì)成熟，投資者需求旺盛，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs的推出，將完善REITs產(chǎn)品體系，標(biāo)志著我國REITs市場進(jìn)入商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施并行發(fā)展的新階段，向著全門類、全資產(chǎn)的成熟市場方向邁進(jìn)的關(guān)鍵一步，更好服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，滿足居民財(cái)富管理需求。
REITs市場進(jìn)入新階段
《公告》共八條，從產(chǎn)品定義、基金注冊(cè)及運(yùn)營管理要求、發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機(jī)構(gòu)作用、強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任等方面，明確商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs核心制度安排，為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)展夯實(shí)制度基礎(chǔ)。
“推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs既符合REITs發(fā)展規(guī)律、也與國際慣例接軌，現(xiàn)階段推出很有必要、正當(dāng)其時(shí)。”業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前，堅(jiān)持市場化、法治化原則推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs落地，充分發(fā)揮其在盤活存量資產(chǎn)、化解行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)、適配居民財(cái)富管理需要以及支持可持續(xù)發(fā)展模式的功能，完全契合當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢與市場各方需求。
據(jù)記者了解，隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)啟動(dòng)，證監(jiān)會(huì)將按照“規(guī)范先行、試點(diǎn)突破、穩(wěn)步推廣、加強(qiáng)監(jiān)管”的原則，聚焦重點(diǎn)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，分階段推進(jìn)試點(diǎn)工作，堅(jiān)持強(qiáng)監(jiān)管防風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)投融資良性循環(huán)，促進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展。包括篩選優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，高標(biāo)準(zhǔn)穩(wěn)起步；壓實(shí)中介機(jī)構(gòu)把關(guān)責(zé)任；防風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)市場良好秩序和平穩(wěn)運(yùn)行。
在發(fā)行方面，證監(jiān)會(huì)將堅(jiān)持嚴(yán)把發(fā)行上市質(zhì)量關(guān)、合規(guī)關(guān)和風(fēng)險(xiǎn)關(guān)，重點(diǎn)支持符合國家政策導(dǎo)向、社會(huì)效益顯著、經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健且具有行業(yè)代表性的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。優(yōu)先聚焦核心城市群及經(jīng)濟(jì)活躍區(qū)域的成熟商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，優(yōu)先支持上市公司、中央企業(yè)、地方重點(diǎn)國有企業(yè)以及優(yōu)質(zhì)民企、外企持有的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，優(yōu)先推進(jìn)商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)。
華泰證券研究所固收分析師王曉宇認(rèn)為，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs是完善公募REITs、私募REITs、Pre-REITs的重要一環(huán)；對(duì)于房企而言，將有效促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)從“重銷售”向“重運(yùn)營”模式轉(zhuǎn)變，幫助房企實(shí)現(xiàn)“投融管退”良性閉環(huán)；對(duì)于投資人而言，過去公募REITs資產(chǎn)供給較少，賣方市場定價(jià)或有一定錯(cuò)位，隨著供應(yīng)量增加，市場預(yù)計(jì)將回歸理性。
兩類REITs將并行推進(jìn)
目前，REITs已逐步成為重要的大類資產(chǎn)配置品種。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2025年12月31日，已上市REITs產(chǎn)品達(dá)78只，發(fā)行規(guī)模合計(jì)2032.54億元，9只完成擴(kuò)募，募集資金合計(jì)122.16億元，78只REITs總市值為2184.63億元。
商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)的推出，也標(biāo)志著我國REITs市場進(jìn)入了“商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施并行發(fā)展”的新階段，向著全門類、全資產(chǎn)的成熟方向邁進(jìn)。后續(xù)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs將并行推進(jìn)。
一方面，基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs更多承擔(dān)的是“穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、補(bǔ)短板”的職能，通常具有公共屬性強(qiáng)、現(xiàn)金流預(yù)期穩(wěn)定、受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響相對(duì)較小的特點(diǎn)，后續(xù)可以繼續(xù)發(fā)揮其在盤活公共基礎(chǔ)設(shè)施存量的關(guān)鍵作用；另一方面，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs更加側(cè)重“促消費(fèi)、調(diào)結(jié)構(gòu)”，市場化程度更高，與宏觀經(jīng)濟(jì)周期、消費(fèi)景氣度聯(lián)系更緊密，可以精準(zhǔn)對(duì)接商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、商業(yè)辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)盤活需求。兩大領(lǐng)域REITs將發(fā)揮各自優(yōu)勢，協(xié)同發(fā)力，共同拓展資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的邊界與深度。
中金公司研究部房地產(chǎn)與REITs分析師裴佳敏認(rèn)為，后續(xù)，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs與基礎(chǔ)設(shè)施REITs相互補(bǔ)充，能夠持續(xù)提升我國公募REITs市場規(guī)模，豐富資產(chǎn)類型；同時(shí)，試點(diǎn)過程亦是對(duì)于我國公募REITs一、二級(jí)市場制度建設(shè)、市場定價(jià)機(jī)制等方面的持續(xù)探索和優(yōu)化，有助于健全市場功能，切實(shí)發(fā)揮其服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用。
明確“1+3+N”框架安排
據(jù)記者了解，根據(jù)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs制度體系安排，證監(jiān)會(huì)初步明確“1+3+N”框架安排，“1”即1項(xiàng)《公告》，“3”包括1項(xiàng)《通知》和2項(xiàng)工作規(guī)程，“N”即滬深交易所、中國結(jié)算、中國證券業(yè)協(xié)會(huì)、中國證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)等單位的17項(xiàng)配套規(guī)則。
《通知》圍繞四個(gè)方面對(duì)推進(jìn)REITs相關(guān)工作作出安排，包括：完善工作機(jī)制、壓實(shí)機(jī)構(gòu)責(zé)任，推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs健康發(fā)展；加快推進(jìn)REITs市場體系建設(shè)，重點(diǎn)推進(jìn)市場擴(kuò)容擴(kuò)圍、加強(qiáng)二級(jí)市場建設(shè)、完善市場生態(tài)；進(jìn)一步優(yōu)化審核注冊(cè)流程、健全市場化標(biāo)準(zhǔn)體系，完善REITS申報(bào)注冊(cè)制度機(jī)制；健全全鏈條監(jiān)管機(jī)制安排、壓嚴(yán)壓實(shí)市場主體責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)防范，維護(hù)市場平穩(wěn)運(yùn)行。
“本次規(guī)則制定修訂主要針對(duì)新增的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)，在從嚴(yán)管理基礎(chǔ)上作適應(yīng)性調(diào)整優(yōu)化，體現(xiàn)對(duì)不同領(lǐng)域REITS‘分類管理、分類施策’的針對(duì)性安排。另外還就市場廣泛關(guān)心的回收資金使用、合規(guī)標(biāo)準(zhǔn)、收益率要求、多業(yè)態(tài)資產(chǎn)組合等問題予以回應(yīng)。”業(yè)內(nèi)人士表示。
具體來看，REITs配套業(yè)務(wù)規(guī)則修訂主要體現(xiàn)在以下五方面：一是適應(yīng)性調(diào)整名稱和表述。二是系統(tǒng)化完善REITs準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。三是推動(dòng)建立更為市場化的機(jī)制安排。四是支持REITs持有業(yè)態(tài)相近、功能互補(bǔ)或運(yùn)營協(xié)同的資產(chǎn)組合，推動(dòng)跨領(lǐng)域資產(chǎn)整合，以提升規(guī)模效應(yīng)與風(fēng)險(xiǎn)分散能力，并將首發(fā)后擴(kuò)募申報(bào)時(shí)間縮短至6個(gè)月。五是優(yōu)化審核機(jī)制并強(qiáng)化發(fā)行監(jiān)管。