文/孟曉蘇、李曉龍

　　20世紀(jì)90年代末，黨和政府推出“中止司法拍賣(mài)、中止貸款追息、中止下崗分流”的“三中止”政策，以過(guò)渡性保障幫助國(guó)企化解系統(tǒng)性危機(jī)，為后續(xù)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇奠定基礎(chǔ)。當(dāng)前，受疫情沖擊與經(jīng)濟(jì)下行影響，房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)重衰退，大量普通家庭因失業(yè)、收入銳減等非個(gè)人原因陷入房貸斷供困境，法拍房激增引發(fā)房?jī)r(jià)下跌、民生焦慮等連鎖問(wèn)題，與“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)相悖。本文通過(guò)歷史經(jīng)驗(yàn)借鑒，提出將“三中止”核心邏輯遷移至個(gè)人房貸領(lǐng)域：以拍賣(mài)中止機(jī)制保居民“安身之所”、以停息緩息政策減債務(wù)負(fù)擔(dān)、以差異化征信保護(hù)家庭未來(lái)，并配套“居民金融穩(wěn)定基金”“就業(yè)幫扶”“住房保障”等協(xié)同措施，最終實(shí)現(xiàn)民生守護(hù)與市場(chǎng)穩(wěn)定的雙重目標(biāo)。

　　一、引言

　　政策的生命力在于對(duì)時(shí)代困境的精準(zhǔn)回應(yīng)。1997年前后，中國(guó)國(guó)企陷入“三分之二虧損、工業(yè)虧損額較十年前激增10倍”的困境，千萬(wàn)職工就業(yè)面臨威脅，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型與社會(huì)穩(wěn)定承受雙重壓力。在此背景下，“三中止”政策憑借“區(qū)分系統(tǒng)性危機(jī)與個(gè)體責(zé)任、以彈性保障換復(fù)蘇時(shí)間”的智慧，不僅助力國(guó)企在2002年實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)翻倍，更成為“在保護(hù)中推進(jìn)改革”的經(jīng)典范本。

　　如今時(shí)代場(chǎng)景雖變，但系統(tǒng)性危機(jī)下的民生保障命題依然突出。三年疫情疊加經(jīng)濟(jì)下行周期，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷四年低迷，個(gè)人房貸斷供現(xiàn)象顯著增加，2025年1-11月全國(guó)法拍房數(shù)量達(dá)到約65萬(wàn)套，66%以上為個(gè)人住房。法拍房的“低價(jià)拋售”不僅擊穿房?jī)r(jià)底線(xiàn)，更導(dǎo)致斷供家庭面臨“失房+負(fù)債+征信污點(diǎn)”的三重打擊，即便房產(chǎn)被拍賣(mài)，若拍賣(mài)款不足以覆蓋貸款，個(gè)人仍需償還差額，征信逾期記錄更會(huì)影響未來(lái)就業(yè)、信貸乃至子女教育。深入分析可見(jiàn)，45%的斷供家庭因失業(yè)失去收入來(lái)源，60%家庭儲(chǔ)蓄不足5萬(wàn)元，其困境本質(zhì)是社會(huì)系統(tǒng)性壓力的集中體現(xiàn)，而非“個(gè)人失信”。此時(shí)回溯“三中止”政策智慧，探索其在個(gè)人房貸領(lǐng)域的遷移應(yīng)用，對(duì)落實(shí)中央“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)、守護(hù)民生底線(xiàn)具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

　　二、歷史鏡鑒：“三中止”政策的核心邏輯與實(shí)踐價(jià)值

　　“三中止”政策并非單一措施，而是“債務(wù)保護(hù)+資產(chǎn)保護(hù)+人員保護(hù)”的系統(tǒng)性方案，其核心邏輯在于“避免短期清算式處理，為困境主體留足緩沖空間”，具體實(shí)踐成效體現(xiàn)在三方面：

　?。ㄒ唬┲兄顾痉ㄅ馁u(mài)：保企業(yè)“生存根基”

　　對(duì)資不抵債但具備重組價(jià)值的企業(yè)，政策暫停資產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)，優(yōu)先啟動(dòng)破產(chǎn)重整程序。以上海紡織企業(yè)申新九廠為例，作為傳統(tǒng)紡織企業(yè)，其因產(chǎn)能落后陷入虧損，若直接拍賣(mài)廠房設(shè)備，不僅企業(yè)將徹底消失，上千職工也將面臨失業(yè)；政策實(shí)施后，企業(yè)通過(guò)“壓錠減產(chǎn)+債務(wù)重組”，保留核心生產(chǎn)設(shè)備與技術(shù)團(tuán)隊(duì)，待2000年后紡織行業(yè)隨房改復(fù)蘇，迅速實(shí)現(xiàn)扭虧。中國(guó)第二重型機(jī)械公司更憑借“中止拍賣(mài)+債轉(zhuǎn)股”模式，化解162億元巨額債務(wù)，保住重型裝備制造核心能力，為后續(xù)參與國(guó)家重大工程奠定基礎(chǔ)。

　　（二）中止貸款追息：卸企業(yè)“財(cái)務(wù)包袱”

　　依據(jù)1994年《關(guān)于停產(chǎn)整頓、被兼并、解散和破產(chǎn)企業(yè)貸款停減緩利息處理問(wèn)題的通知》，銀行對(duì)困難企業(yè)實(shí)施“停息掛賬、減息緩息”：對(duì)停產(chǎn)整頓企業(yè)暫停計(jì)息，對(duì)轉(zhuǎn)產(chǎn)第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)給予“兩年停息、三年減半收息”優(yōu)惠。這一措施直接切斷“利息滾雪球”的惡性循環(huán)。某鋼鐵廠在政策實(shí)施前每月需支付利息超500萬(wàn)元，停息后每年節(jié)省成本6000萬(wàn)元，得以將資金投入技術(shù)改造；1998—2000年全國(guó)國(guó)企利息負(fù)擔(dān)減少超800億元，為“輕裝上陣”創(chuàng)造關(guān)鍵條件。

　　（三）中止下崗分流：筑社會(huì)“穩(wěn)定防線(xiàn)”

　　通過(guò)設(shè)立“再就業(yè)服務(wù)中心”，政策對(duì)擬下崗職工實(shí)行“托管”：中心發(fā)放不低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)70%的基本生活費(fèi)、代繳社保，同時(shí)開(kāi)展技能培訓(xùn)并對(duì)接就業(yè)崗位。1998—2002年，全國(guó)累計(jì)托管近3000萬(wàn)下崗職工，80%通過(guò)培訓(xùn)進(jìn)入房地產(chǎn)、服務(wù)業(yè)等新興領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)再就業(yè)，既避免大規(guī)模失業(yè)沖擊社會(huì)穩(wěn)定，又為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整輸送了勞動(dòng)力。

　　從本質(zhì)看，“三中止”的成功不僅在于“輸血”，更在于與后續(xù)改革的協(xié)同。2000年住房制度改革發(fā)揮效應(yīng)后，房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)鋼鐵、水泥等產(chǎn)業(yè)鏈復(fù)蘇，受政策保護(hù)的國(guó)企憑借前期保留的產(chǎn)能與技術(shù)迅速對(duì)接市場(chǎng)需求，形成“供給端保護(hù)+需求端刺激”的良性循環(huán)。這為當(dāng)前房貸困局的解決提供了重要啟示。

　　三、現(xiàn)實(shí)困境：當(dāng)前個(gè)人房貸斷供與法拍房問(wèn)題的系統(tǒng)性分析

　　當(dāng)前個(gè)人房貸困局已超出“個(gè)體財(cái)務(wù)問(wèn)題”范疇，演變?yōu)橛绊懨裆?、市?chǎng)與社會(huì)穩(wěn)定的系統(tǒng)性問(wèn)題，其核心表現(xiàn)與根源可從三個(gè)方面剖析：

　?。ㄒ唬├Ь直憩F(xiàn)：從“斷供”到“法拍”的惡性循環(huán)

　　2023年下半年以來(lái)，房?jī)r(jià)下跌與法拍房激增引發(fā)多重連鎖反應(yīng)：一方面，大量房源集中入市不斷壓低區(qū)域房?jī)r(jià)；另一方面，斷供家庭面臨“失房仍負(fù)債”的困境，若拍賣(mài)款不足以覆蓋剩余貸款（如原貸款150萬(wàn)元、拍賣(mài)款120萬(wàn)元），銀行將繼續(xù)追討30萬(wàn)元差額，同時(shí)征信報(bào)告中的“逾期”記錄將保留5年，對(duì)后續(xù)生活造成長(zhǎng)期影響。2025年1-11月，我國(guó)法拍房掛牌量約64.9萬(wàn)套，自2023年以來(lái)連續(xù)三年都在60萬(wàn)套以上，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)觀望情緒，與“持續(xù)用力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”目標(biāo)背道而馳。

　?。ǘ├Ь指矗悍莻€(gè)人原因主導(dǎo)的系統(tǒng)性壓力

　　斷供家庭的困境并非源于“主動(dòng)違約”，而是社會(huì)系統(tǒng)性因素的集中爆發(fā)：其一，就業(yè)沖擊導(dǎo)致收入“突然斷裂”，在2023年斷供家庭中，45%因失業(yè)失去收入，涉及餐飲、房企、教培等受經(jīng)濟(jì)周期影響較大的行業(yè)，這些家庭此前均有穩(wěn)定收入，斷供是“被動(dòng)選擇”；其二，疫情余波耗盡家庭儲(chǔ)蓄，60%的斷供家庭儲(chǔ)蓄余額不足5萬(wàn)元，無(wú)法覆蓋3個(gè)月以上的房貸月供（按平均月供5000元計(jì)算），缺乏應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的“緩沖墊”；其三，房?jī)r(jià)下跌導(dǎo)致“資產(chǎn)負(fù)凈值”，部分家庭在2021年房?jī)r(jià)高位入市，當(dāng)前房產(chǎn)市值低于剩余貸款額度，“房子變負(fù)資產(chǎn)”的預(yù)期加劇“斷供躺平”傾向，而這本質(zhì)是市場(chǎng)周期問(wèn)題，而非個(gè)人決策失誤。

　?。ㄈ├Ь钟绊懀好裆箲]與政策信任度損耗

　　從民生層面看，強(qiáng)制法拍導(dǎo)致部分家庭失去“安身之所”，某社區(qū)調(diào)研顯示，2023年因法拍房失房的家庭中，30%需與父母同住，20%被迫搬至郊區(qū)租房，生活質(zhì)量大幅下降；從社會(huì)層面看，部分家庭反映斷供初期曾主動(dòng)與銀行協(xié)商延期還款，卻因“政策剛性”被拒絕，最終走向法拍，這種“一刀切”的處理方式讓群眾感受到“政策缺乏溫度”，甚至產(chǎn)生不滿(mǎn)情緒，不利于社會(huì)凝聚力構(gòu)建。

　　四、經(jīng)驗(yàn)遷移：以“三中止”智慧構(gòu)建房貸紓困路徑

　　“三中止”政策的核心在于“不將系統(tǒng)性危機(jī)歸咎于個(gè)體”，這一邏輯完全可遷移至個(gè)人房貸領(lǐng)域，從“保住房、減負(fù)擔(dān)、護(hù)信用”三方面為居民提供過(guò)渡性保障：

　?。ㄒ唬┙梃b“中止司法拍賣(mài)”：保居民“安身之所”

　　住房是民生核心資產(chǎn)，需建立“差異化拍賣(mài)中止機(jī)制”：一是明確適用范圍，對(duì)“唯一住房”“家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)乇Ｕ戏繕?biāo)準(zhǔn)”“因失業(yè)、大病、疫情影響斷供”的剛需家庭，暫停強(qiáng)制法拍程序，給予6-12個(gè)月延貸窗口期；二是推廣“債轉(zhuǎn)租”模式，由銀行或第三方機(jī)構(gòu)收購(gòu)斷供房產(chǎn)，轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，原房主按當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)70%繳納租金繼續(xù)居住，直至收入恢復(fù)重新還貸或找到新住所，避免“無(wú)家可歸”的悲??；三是規(guī)范協(xié)商流程，明確申請(qǐng)條件、材料（如失業(yè)證明、醫(yī)療診斷書(shū)）與審核時(shí)限（不超過(guò)15個(gè)工作日），由法院、銀行、社區(qū)三方共同審核，確保政策公平透明。

　　（二）借鑒“中止貸款追息”：減家庭“債務(wù)包袱”

　　針對(duì)利息、罰息累積的壓力，需建立“差異化停息緩息機(jī)制”：一是短期困難實(shí)施“貸款臨時(shí)凍結(jié)”，對(duì)失業(yè)、突發(fā)大病的家庭，給予3-6個(gè)月“凍結(jié)期”，期間不計(jì)算利息、不收取罰息，月供暫時(shí)免除，凍結(jié)期結(jié)束后可延長(zhǎng)貸款期限分?jǐn)倝毫Γ欢侵衅谵D(zhuǎn)型給予“利息優(yōu)惠”，對(duì)因行業(yè)調(diào)整失業(yè)、轉(zhuǎn)入新能源、養(yǎng)老等新行業(yè)的家庭，參照國(guó)企“轉(zhuǎn)產(chǎn)優(yōu)惠”，給予“兩年停息、三年減半收息”，幫助渡過(guò)“收入轉(zhuǎn)型期”；三是豁免歷史利息負(fù)擔(dān)，對(duì)因其就業(yè)機(jī)構(gòu)停工停產(chǎn)導(dǎo)致的逾期利息、罰息一律豁免，2023年后因失業(yè)導(dǎo)致的逾期僅收正常利息，不收取罰息。某銀行測(cè)算顯示，為100萬(wàn)戶(hù)困難家庭停息每年僅減少利息收入約50億元，遠(yuǎn)低于銀行年度利潤(rùn)規(guī)模，不會(huì)影響其正常經(jīng)營(yíng)。

　?。ㄈ┙梃b“中止下崗分流”：護(hù)家庭“未來(lái)空間”

　　征信制度的初衷是“督促履約”，而非“扼殺重生”，需建立“差異化征信保護(hù)機(jī)制”：一是區(qū)分失信原因，因社會(huì)系統(tǒng)性因素?cái)喙┣曳e極參與債務(wù)重組（如申請(qǐng)停息、接受“債轉(zhuǎn)租”）的家庭，不納入征信逾期記錄；僅對(duì)“惡意斷供”（如多套住房卻故意違約、虛假申報(bào)困難）的家庭記錄逾期；二是靈活修復(fù)征信，對(duì)已產(chǎn)生逾期記錄的家庭，若連續(xù)12個(gè)月恢復(fù)履行協(xié)議，可申請(qǐng)刪除逾期記錄；三是弱化征信影響，由社區(qū)出具“困難證明”，協(xié)調(diào)用人單位不將征信作為唯一錄用標(biāo)準(zhǔn)，避免一次困境影響家庭長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　五、協(xié)同支撐：房貸紓困政策的配套保障體系

　　單一政策難以破解系統(tǒng)性困局，需構(gòu)建“債務(wù)紓困+就業(yè)支持+住房保障”的協(xié)同體系，形成政策合力：

　?。ㄒ唬┰O(shè)立“居民金融穩(wěn)定基金”：提供資金保障

　　參考國(guó)企改革中的“國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司”，由財(cái)政、銀行、地方政府共同出資設(shè)立基金，主要用于三方面：一是為困難家庭提供“應(yīng)急貸款”——因大病、失業(yè)導(dǎo)致短期資金缺口的家庭，可申請(qǐng)最高10萬(wàn)元無(wú)息貸款，還款期限不超過(guò)3年；二是補(bǔ)貼“債轉(zhuǎn)租”租金——對(duì)參與“債轉(zhuǎn)租”的家庭，基金補(bǔ)貼貼30%租金，減輕住房支出壓力；三是支持銀行停息成本——對(duì)銀行因停息減少的利息收入，基金給予50%補(bǔ)貼，激勵(lì)銀行積極參與紓困。

　　（二）強(qiáng)化“就業(yè)幫扶”：恢復(fù)收入能力

　　就業(yè)是償還房貸的根本保障，需聯(lián)動(dòng)多方構(gòu)建支持體系：一是開(kāi)展“訂單式培訓(xùn)”——針對(duì)斷供家庭失業(yè)人員，對(duì)接新能源、社區(qū)服務(wù)等市場(chǎng)需求，開(kāi)展技能培訓(xùn)，期間發(fā)放生活補(bǔ)貼（不低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY），培訓(xùn)后推薦就業(yè)；二是激勵(lì)企業(yè)吸納——對(duì)吸納斷供家庭失業(yè)人員的企業(yè)，給予3年企業(yè)所得稅減免、1年社保補(bǔ)貼（企業(yè)繳納部分的50%），降低用工成本；三是支持靈活就業(yè)——為有創(chuàng)業(yè)意愿的家庭提供創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)與小額擔(dān)保貸款，拓寬收入渠道。

　?。ㄈ﹥?yōu)化“住房保障”：筑牢兜底防線(xiàn)

　　對(duì)確無(wú)能力繼續(xù)擁有住房的家庭，需通過(guò)保障性住房提供兜底。要增加廉租房供應(yīng)，優(yōu)先分配給因法拍房失房的家庭，租金按市場(chǎng)價(jià)50%收取，對(duì)特困家庭免收租金。

　　從1998年的“三中止”到當(dāng)下的房貸紓困，變的是政策場(chǎng)景，不變的是以人民為中心的發(fā)展思想。當(dāng)年“三中止”以過(guò)渡性措施為國(guó)企改革鋪路，實(shí)現(xiàn)了“企業(yè)脫困、職工安居、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇”的多贏；如今將其智慧遷移至個(gè)人房貸領(lǐng)域，這不是“縱容違約”，而是“守護(hù)民生希望”，是“為市場(chǎng)復(fù)蘇蓄力”。

　　經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型有周期，但民生保障無(wú)小事。當(dāng)政策能為失業(yè)家庭留“一間房”、為困難家庭卸“一份債”、為失信家庭拆“一道枷”，就能讓群眾感受到“穩(wěn)穩(wěn)的幸?！?，凝聚“共克時(shí)艱”的社會(huì)共識(shí)。這既是對(duì)“三中止”歷史智慧的傳承，更是對(duì)“房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”戰(zhàn)略目標(biāo)的落實(shí)，最終將實(shí)現(xiàn)“民生安穩(wěn)、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、社會(huì)穩(wěn)定”的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。