購(gòu)房貼息政策已在多地試點(diǎn)，南京、武漢等地政策落地后次月新房成交環(huán)比增長(zhǎng)15%-18%。國(guó)際上香港、美國(guó)、日本等均有類(lèi)似支持政策。中指院認(rèn)為，若全國(guó)推行，預(yù)計(jì)按1%貼息，年增量貸款貼息資金約700億元，能有效降低購(gòu)房成本和月供壓力。
近日，市場(chǎng)有關(guān)買(mǎi)房貼息政策的消息引起廣泛關(guān)注。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，近年來(lái)全國(guó)已有多地出臺(tái)貸款貼息補(bǔ)貼政策，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了一定積極影響，本文進(jìn)一步結(jié)合國(guó)際相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)分析貸款貼息政策落地的影響，若相關(guān)政策出臺(tái)落地，對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)、購(gòu)房者、金融機(jī)構(gòu)等均將帶來(lái)直接利好，釋放內(nèi)需潛力進(jìn)一步對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重要支撐。
01 近年來(lái)全國(guó)多個(gè)城市或區(qū)域已經(jīng)出臺(tái)貸款貼息政策，對(duì)短期市場(chǎng)產(chǎn)生了一定帶動(dòng)
自2023年末以來(lái)，杭州臨平區(qū)、南京雨花臺(tái)區(qū)、武漢等多地探索通過(guò)貼息的方式發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼。具體來(lái)看，山西運(yùn)城按貸款利率的百分比進(jìn)行貼息，主要面向高層次人才，正高或博士后/副高或博士/碩士或本科生層次人員分別可以借款30/20/10萬(wàn)元，貼息幅度分別為購(gòu)房貸款利息的50%/40%/30%；南京雨花臺(tái)區(qū)根據(jù)購(gòu)買(mǎi)新房面積，按貸款金額給予1%-2%的財(cái)政貼息（貼息金額最高為3-4萬(wàn)元），貼息期為1年；武漢規(guī)定在指定區(qū)域使用商貸購(gòu)買(mǎi)首套新建商品住房的家庭，按照初始貸款金額1%發(fā)放貸款利息補(bǔ)貼，最高不超過(guò)2萬(wàn)元，分2年等額發(fā)放。
從政策效果來(lái)看，南京雨花臺(tái)區(qū)2024年6月政策落地，次月新房成交套數(shù)/成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)17.5%/15.0%；武漢9月末政策落地，次月新房成交套數(shù)/成交面積環(huán)比分別增長(zhǎng)18.7%/15.7%，貼息政策落地后，短期市場(chǎng)活躍度出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。
表：部分城市住房貸款貼息政策主要內(nèi)容
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理02 國(guó)際上多個(gè)國(guó)家或地區(qū)設(shè)有住房信貸支持政策，降低購(gòu)房者置業(yè)成本
目前國(guó)際上多個(gè)國(guó)家或地區(qū)設(shè)有住房信貸的支持政策，包括對(duì)貸款利息補(bǔ)貼、購(gòu)房利息抵扣稅款等，具體來(lái)看：
中國(guó)香港出臺(tái)居所貸款利息扣除政策，每年基礎(chǔ)扣除限額為10萬(wàn)港元，為鼓勵(lì)生育，自2024/25年度起，滿(mǎn)足條件的家庭可額外扣除2萬(wàn)港元，即扣除限額提高至12萬(wàn)港元。
美國(guó)針對(duì)現(xiàn)役、退伍軍人提供低息貸款政策，最低可提供0首付、無(wú)私人抵押貸款保險(xiǎn)以及提供更低的房貸利率優(yōu)惠，共同降低符合條件的軍人購(gòu)房成本；在金融危機(jī)期間，為解決居民房屋止贖問(wèn)題緊急出臺(tái)住房可負(fù)擔(dān)修訂計(jì)劃（HAMP）、住房可負(fù)擔(dān)再融資計(jì)劃（HARP），前者通過(guò)貸款機(jī)構(gòu)下調(diào)存量房貸利率至居民可承擔(dān)的水平，來(lái)降低居民房貸負(fù)擔(dān)過(guò)重的風(fēng)險(xiǎn)，后者則是調(diào)整再融資發(fā)起條件，使房?jī)r(jià)過(guò)快下跌的業(yè)主重新獲得再融資貸款資格，申請(qǐng)更低利率貸款，有效降低房貸壓力。另外，美國(guó)也設(shè)有住房抵押貸款利息扣除(HMID)，對(duì)貸款用于購(gòu)買(mǎi)、建造或改善房屋，允許在應(yīng)納稅收入中進(jìn)行扣除，降低居民稅收支出。
日本住宅金融支援機(jī)構(gòu)(JHF)與民間金融機(jī)構(gòu)合作推出的長(zhǎng)期固定利率住宅貸款產(chǎn)品，可提供最高35年的固定利率貸款，滿(mǎn)足積分要求可進(jìn)一步下調(diào)前5年房貸利率，每1積分可下調(diào)0.25%，最高4積分，下調(diào)1.0%，并根據(jù)孩子數(shù)量可增加積分；日本也設(shè)有稅款抵扣政策，可按貸款年末余額的0.7%計(jì)算減稅金額，新房最長(zhǎng)13年，二手房最長(zhǎng)10年。
表：部分地區(qū)/國(guó)家住房貸款貼息/利息扣除政策主要內(nèi)容
數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理03 購(gòu)房貼息政策落地將帶來(lái)多重利好，若按1%貼息，增量貸款年貼息資金約700億元
理論上，購(gòu)房貼息范圍涉及新房和二手房、增量和存量貸款、首套和非首套、商貸和公積金貸款等方面，貼息政策覆蓋范圍不同，政策效果也會(huì)有差異。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，貸款貼息降低了購(gòu)房門(mén)檻，有助于帶動(dòng)住房交易活躍度提升，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)；
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，貸款貼息直接降低購(gòu)房成本，月供壓力減小，有利于釋放消費(fèi)潛力；
對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，貸款貼息有利于減少居民提前還款，緩解銀行經(jīng)營(yíng)壓力。
根據(jù)中指預(yù)測(cè)，2025年全國(guó)新建住宅和二手住宅總銷(xiāo)售額或在14萬(wàn)億元左右，假設(shè)首付比例50%（當(dāng)前商貸首付比例最低15%，實(shí)際水平會(huì)偏高），貸款金額約7萬(wàn)億元，若按1%貼息，增量貸款的貼息金額將在700億元左右。
從降低成本的角度來(lái)看，假設(shè)貸款200萬(wàn)、貸款30年、利率3.1%，按1%貼息，月還款額將減少1048元，一年將減少12570元。
綜合考慮當(dāng)前實(shí)際情況下，若貼息力度相對(duì)有限，購(gòu)房者承擔(dān)的實(shí)際利率依然會(huì)處于相對(duì)高位，貼息政策帶來(lái)的實(shí)際效果或不及預(yù)期。
整體來(lái)看，近年來(lái)購(gòu)房貼息政策已經(jīng)在部分城市或區(qū)域落地，若相關(guān)政策更大范圍出臺(tái)落地，將在提振市場(chǎng)預(yù)期、釋放消費(fèi)潛力等方面發(fā)揮重要作用，也會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行產(chǎn)生積極支撐。
本文來(lái)源：中指研究院
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