第一財經 孫夢凡

　　2025年樓市遏制了螺旋式下滑風險，初步實現止跌回穩(wěn)目標。

　　自2021年下半年以來，房地產本輪調整已有四年有余。剛剛過去的2025年，是行業(yè)邁入企穩(wěn)修復的關鍵一年，也是政策從“托底紓困”轉向全面提振信心、激活住房需求的一年。

　　這一年，行業(yè)多項關鍵數據，顯示房地產“止跌回穩(wěn)”出現一定成效。機構數據顯示，2025年商品房成交規(guī)模降幅較上年收窄，預計全年銷售面積約8.9億平方米、銷售金額8.4萬億元，其中四季度百城新房成交面積環(huán)比增長4%、12月環(huán)比增長18%。

　　樓市情緒的真實“溫度計”——二手房交易市場，今年則真正進入“市場化深水區(qū)”，新房市場與二手房形成涇渭分明的運行體系，價格、客戶等特征均大幅分化。受掛牌量高企等因素影響，存量房價格持續(xù)下調，剛需房源成為交易主力，并帶動成交量提升。

　　“在一系列政策干預下，2025年住宅市場暫時遏制了螺旋式下滑風險，初步實現止跌回穩(wěn)的目標?！睓C構報告顯示，但深層次的結構性庫存問題、房價盤整預期仍未完全解決，預計2026年政策有發(fā)力空間，市場將進入“弱復蘇、緩平衡、深分化”筑底階段。

　　全力清理限制性政策

　　2025年，房地產行業(yè)的政策主基調是清理限制性措施、促進住房需求釋放。

　　根據中指研究院監(jiān)測，截至12月1日，全國有超210省市(縣)出臺政策約560條，政策優(yōu)化頻次較2024年有所下降，主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩方面落地具體舉措。

　　為激活購房者的購房需求，各地主要從清理限制性措施、優(yōu)化公積金貸款、加大購房補貼力度、降低住房交易稅費等方面發(fā)力，以持續(xù)降低購房成本，釋放潛在購房需求入市。

　　12月末，北京發(fā)布樓市新政，進一步放松限制性政策，從限購、信貸、公積金貸款等方面進行優(yōu)化，降低非戶籍家庭社保/個稅年限要求，不再區(qū)分首套、二套商貸利率。

　　作為全國樓市調控的“高地”，北京接連放寬限購等政策極具代表性，意味著樓市已進入基本清理不合理限制措施的時代。其他城市中，廣州全面取消限購、限售、限價，上海放寬郊區(qū)限購條件，深圳放寬非核心區(qū)限購，政策優(yōu)化力度逐步加大。

　　截至目前，全國層面首付比例、房貸利率已降至歷史低位，公積金貸款政策也大幅放寬。一線及核心二線城市，陸續(xù)放松了實施多年的限購政策，部分區(qū)域或改善型需求的限制被解除。

　　為促進市場交易、打通置換鏈條，全國層面的降稅費政策也在發(fā)力。譬如，日前財政部發(fā)布新政，將個人購買不足2年的住房對外銷售的增值稅征收率由5%下調為3%，大幅降低了二手房交易成本，有利于加速交易流轉，提升二手房交易活躍度。

　　在激活市場需求的同時，存量房“去庫存”行動也在展開，以促進市場供求恢復平衡。

　　據中指不完全統(tǒng)計，截至11月末，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量超4800宗，總用地面積超2.5億平方米，總金額超6500億元。在收購存量商品房方面，多地收購項目落地，比如截至9月初，廣西累計收購存量住房2.9萬套。

　　與此同時，各地去庫存、控增量、優(yōu)供給多管齊下，在住房發(fā)展年度計劃中，遵循“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動機制，對供應規(guī)模、供應結構進行明確及優(yōu)化。如北京明確加大站城融合力度，成都深化土地供應“三色”管理機制，“好房子”建設也在發(fā)力。

　　易居研究院表示，2025年，全國房地產政策的精準性顯著提升，各地擺脫了以往“一刀切”的調控模式，根據市場供求狀況、人口流動趨勢、庫存水平等因素制定差異化政策。一線城市政策以“邊際優(yōu)化、穩(wěn)中有松”為主，二線城市政策則“全面放松、精準刺激”。

　　樓市“先升后降再穩(wěn)”

　　數輪調控政策作用下，今年的樓市行情也幾經變幻。

　　克而瑞表示，今年一季度市場呈現升溫態(tài)勢，3月“小陽春”創(chuàng)下年內成交小高峰；5月中下旬至6月，市場又迎來一輪集中爆發(fā)，剛需和部分改善需求迅速入場，7、8月成交量高點回落。到四季度，百城新房成交面積環(huán)比小幅增長4%，其中12月新房成交面積環(huán)比增18%。

　　從全年新房交易規(guī)?？?，該機構表示，2025年預計銷售面積約8.9億平方米、銷售金額8.4萬億元，分別同比下降9%和13%，其中銷售面積降幅較上年收窄4個百分點?！?024年下半年行業(yè)交易量已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表現，符合市場較佳預期?！?/p>

　　改善型住房需求，成為今年新房市場的重要支撐。根據中指監(jiān)測數據，2025年以來，30城120平米以上戶型新房成交占比持續(xù)提升，其中120～144平米戶型占比超30%。從成交總價段看，前11月北京、上海1000～2000萬的新房成交套數同比分別增長38%、22%。

　　盡管如此，經過四年深度調整周期，當前新房市場的整體成交規(guī)模，已較2021年的峰值下降近五成。從整個“十四五”時期來看，中指研究院指出，期內全國新建商品房銷售總面積約58 億平米，較“十三五”下降 25%，2025年銷售面積較歷史高點下降約五成。

　　曾經高增長、追規(guī)模的房地產企業(yè)，也在行業(yè)出清周期逐漸“瘦身”。截至2025年末，行業(yè)銷售規(guī)模超千億的房企僅十家，依次為保利發(fā)展、中海地產、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、萬科地產、建發(fā)房產、中國金茂、越秀地產、濱江集團。

　　相較于新房市場的不斷“瘦身”，二手房市場已成為樓市成交的“主力戰(zhàn)場”。

　　克而瑞表示，去年二手房市場與新房不再是簡單的聯(lián)動關系，而是形成了涇渭分明的“雙軌運行”體系，兩者在價格體系、客戶群體、流通邏輯上均出現顯著背離。新房“限價錨”逐漸消失后，與周邊二手房“價格倒掛”逐漸消失，使得二手房價格真正進入“市場化深水區(qū)”。

　　從成交趨勢看，二手房成交全年呈“先升后降再穩(wěn)”走勢，穩(wěn)住了基本盤。據克而瑞監(jiān)測數據顯示，2025年全國重點30城市二手住宅累計成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，成交規(guī)模再次創(chuàng)2021年行業(yè)調整以來的新高。

　　易居研究院表示，2025年截至11月，北上廣深四個一線城市，全年二手住宅的累計成交量達到519021套，不僅超越2024年同期水平(496532套)，更是近四年來首次突破51萬套大關，達到近9年的第三高水平，僅次于2020和2021年。

　　“一線城市二手房交易積極態(tài)勢值得肯定，它標志著市場在經歷2022年的周期性深度大調整后，已連續(xù)三年實現穩(wěn)步回升，復蘇軌跡清晰且穩(wěn)健。”易居研究院認為，得益于各地積極有力的購房政策支持，市場基本面積極修復，價格調整到位后需求出現釋放。

　　2026繼續(xù)去庫存穩(wěn)預期

　　2025年的樓市雖止跌回穩(wěn)見成效，穩(wěn)住了整體成交規(guī)模，但仍存在一些深層次問題。

　　易居研究院表示，在經歷2016-2021年持續(xù)攀升的繁榮期后，2022-2025年房地產經歷了罕見的四年長周期下行，充分說明市場處于深刻調整過程中。連降四年，和房地產供求關系發(fā)生重大變化有直接關系，也警示市場存在需求不足的風險。

　　該研究院表示，截至目前，二手房交易規(guī)?？傮w不錯，銷售市場的形勢分析需把新房二手房進行統(tǒng)籌，并理性看待。與此同時，要認識到潛在購房需求不足的問題，后續(xù)要在政策效應進一步釋放以及需求挖掘方面發(fā)力，尤其要重視“去庫存”工作。

　　日前出臺的降二手房交易稅費政策，便是當前市場存在一定癥結的例證。在業(yè)內看來，近期二手房價格同比跌幅連續(xù)2個月擴大，好房子項目去化也有所下降，開始轉向“價格競爭”；市場循環(huán)有所堵塞，“賣舊買新”的置換型需求減少，改善置換出現受阻。

　　因此，在全新到來的2026年，房地產行業(yè)止跌回穩(wěn)的進程依然不容松懈。

　　中指研究院認為，2026年是“十五五”開局之年，中央經濟工作會議對2026年經濟工作進行全面部署，強調要堅定信心，實現“十五五”良好開局。房地產作為最大的內需之一，在擴大內需方面仍將發(fā)揮重要作用，接下來各項政策措施有望繼續(xù)落實。

　　易居方面也認為，2026年是持續(xù)挖掘市場需求的關鍵年，尤其在城中村改造、危舊房改造、支持困難群體購房、引導二手房房東置換需求釋放等方面，能夠激發(fā)較多潛在的市場需求；好房子的建設將更加規(guī)范和具有吸引力，有力促進銷售市場的向好發(fā)展。

　　與此同時，2026年“去庫存”工作也將提速，或將出臺更有力和精準的政策。中央經濟工作會議已明確去庫存導向，將其作為防范化解風險、穩(wěn)住樓市的抓手。后續(xù)，各地或會加大力度收儲存量商品房，以用作保障房房源，較快地實現庫存規(guī)模的削減。

　　從長遠來看，我國房地產行業(yè)仍有發(fā)展空間。據中指測算，“十五五”時期全國城鎮(zhèn)住房需求總量約49.8億平米。除了市場化商品住宅，保障性住房等也會消化部分增量需求，綜合按照70%～80%的轉化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預計為7～8億平米。

　　“行業(yè)深層次的結構性庫存問題、房價預期等仍未完全解決，市場信心的修復仍需要更長過程?！笨硕鹫J為，展望2026年，市場整體將進入“弱復蘇、緩平衡、深分化”的階段，在保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性基礎上，重塑市場新的供求平衡，實現房地產行業(yè)高質量發(fā)展。