文 | 《BUG》欄目 徐苑蕾
萬(wàn)科一紙公告宣告了服務(wù)公司長(zhǎng)達(dá)36年的核心人物郁亮正式到齡退休，辭去董事及執(zhí)行副總裁職務(wù)，這標(biāo)志著一個(gè)時(shí)代的落幕。
在郁亮任職期間，曾力主將長(zhǎng)租公寓列為萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)性主業(yè)之一。他多次為長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)“定調(diào)”，既坦言“長(zhǎng)租公寓賺不了大錢，但一定要做”，也反思過(guò)具體運(yùn)營(yíng)中“二房東模式讓萬(wàn)科付出了很大代價(jià)”。
而就在此次人事變動(dòng)之際，萬(wàn)科旗下的長(zhǎng)租公寓品牌“泊寓”風(fēng)波乍起，其在深圳、武漢、杭州等多地正上演一場(chǎng)大規(guī)模的租客清退。據(jù)多地多名租客反映，在未提前30天通知的情況下被要求搬離，泊寓方面提供換房、重簽或退租賠償?shù)确桨浮?/p>
租客清退背后指向萬(wàn)科和房東之間的租金糾紛。有房東稱，與萬(wàn)科旗下子公司簽訂長(zhǎng)達(dá)12年的委托運(yùn)營(yíng)合同，近期卻被拖欠租金超10萬(wàn)元，且被要求簽署解約協(xié)議后方可申請(qǐng)發(fā)放欠租。
一位接近深圳萬(wàn)科的人士表示，目前少數(shù)樓棟存在階段性緩付情況，公司已制定解決方案和還款計(jì)劃，正在與業(yè)主進(jìn)行溝通，將逐步協(xié)調(diào)解決問題。
房東曝萬(wàn)科欠租，租客遭清退
去年12月初，有萬(wàn)科泊寓房東在社交媒體發(fā)文稱收到退租通知，萬(wàn)科方面要求房東先簽署解除協(xié)議，然后將押金打到萬(wàn)科公司賬戶，之后才能申請(qǐng)發(fā)放被拖欠的租金。此外，萬(wàn)科還要求房東免去一個(gè)月租金給泊寓撤場(chǎng)。
該房東向《BUG》欄目透露，他與萬(wàn)科旗下子公司簽訂了長(zhǎng)達(dá)12年的租賃合同，將名下房產(chǎn)委托給萬(wàn)科進(jìn)行長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)，收到退租通知時(shí)距離合同到期還有6年時(shí)間。
該房東表示，萬(wàn)科作為運(yùn)營(yíng)方支付了1個(gè)月租金，但累計(jì)拖欠租金長(zhǎng)達(dá)3個(gè)月，總額超過(guò)10萬(wàn)元。2024年萬(wàn)科方面曾提出降租要求，將每平方米租金減少10元至30元左右。
房東被欠租的情況并不是個(gè)例。
在此背景下，不少萬(wàn)科泊寓租客反映，突然收到通知被要求搬離?！禕UG》欄目發(fā)現(xiàn)，清退覆蓋深圳、武漢、杭州等地的泊寓門店，其中萬(wàn)科總部所在地深圳影響較大，龍華青虹公社、長(zhǎng)發(fā)新村、沙灣公社等租戶都收到了清退通知。
一位泊寓租客表示，“16日收到通知，31日就要清退，公寓樓下貼出了停業(yè)通知，聽說(shuō)萬(wàn)科關(guān)聯(lián)公司萬(wàn)村和泊寓欠了200多萬(wàn)?！?/p>
也有租客表示，“泊寓通知是由于和房東的經(jīng)營(yíng)合同到期，房子要還給房東經(jīng)營(yíng)。泊寓方面提供了幾個(gè)安置方案，一是免費(fèi)換房到其他泊寓門店，搬家費(fèi)由門店承擔(dān)，并且免租一個(gè)月，二是維持現(xiàn)狀，改為和房東重新簽約，三是直接退房，退還押金和剩余租金。”
至于違約金，有租客稱，按照合同，在服務(wù)期限內(nèi)，如果泊寓無(wú)法繼續(xù)出租，應(yīng)該提前30天通知并賠償一個(gè)月租金作為違約金。據(jù)《BUG》欄目了解，不少已退房或與房東重新簽約的租客已收到賠償。
針對(duì)此次泊寓拖欠房東租金及清退租客的事件，一位接近深圳萬(wàn)科的人士表示，目前少數(shù)樓棟存在階段性緩付情況，公司已制定解決方案和還款計(jì)劃，正在與業(yè)主進(jìn)行溝通，將逐步協(xié)調(diào)解決問題。
前述房東也告訴《BUG》欄目，萬(wàn)科提供的協(xié)議已經(jīng)重新修改，無(wú)需先退押金，目前其已經(jīng)收齊萬(wàn)科的欠款。
規(guī)模收縮萬(wàn)間，止損高成本房源
租賃住宅業(yè)務(wù)是萬(wàn)科探索轉(zhuǎn)型、尋求新增長(zhǎng)曲線的明星業(yè)務(wù)。
早在2016年，萬(wàn)科便通過(guò)整合各地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，正式推出“泊寓”品牌，并在2018年將其升級(jí)為集團(tuán)的核心主航道業(yè)務(wù)之一，成立獨(dú)立事業(yè)部。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月底，泊寓共運(yùn)營(yíng)管理房源26.9萬(wàn)間，較9月底的28萬(wàn)間環(huán)比減少1.1萬(wàn)，其中20.3萬(wàn)間已開業(yè)。
在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)斷崖式下滑的背景下，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)保持穩(wěn)定的規(guī)模擴(kuò)張和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。2022年至2024年，萬(wàn)科租賃住宅營(yíng)收分別為32.4億元、34.6億元、37.02億元，此外泊寓業(yè)務(wù)在2023年首次在成本法下實(shí)現(xiàn)了整體盈利。
然而，長(zhǎng)租公寓本身屬于長(zhǎng)周期、低利潤(rùn)的行業(yè)。更重要的是，相較于萬(wàn)科整體營(yíng)收盤子，泊寓的貢獻(xiàn)仍屬杯水車薪。2025年前三季度，萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)收入為27.4億元，同比增長(zhǎng)4.4%，營(yíng)收占比不到2%。
當(dāng)下的萬(wàn)科正經(jīng)歷前所未有的經(jīng)營(yíng)困境。2025年前三季度，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1613.9億元，同比下降26.61%，歸母凈虧損高達(dá)280.16億元，同比下降56.14%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為-58.89億元，同比下降21.49%。
更為緊迫的是債務(wù)壓力。截至2025年9月底，萬(wàn)科的有息負(fù)債總額為3629.3億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)約為1514億元，而公司賬面上的貨幣資金為656.8億元，資金缺口超過(guò)850億元。
對(duì)于如今的萬(wàn)科而言，現(xiàn)金流是最稀缺的資源。泊寓業(yè)務(wù)雖然運(yùn)營(yíng)健康，但其二房東模式需要持續(xù)支付租金給房東，這是一筆巨大的現(xiàn)金流出。而通過(guò)與部分高成本、低收益的房源解約，雖然會(huì)帶來(lái)陣痛但也能更快止損。
《BUG》欄目注意到，深圳被清退的泊寓門店多數(shù)是城中村的樓房。2017年，萬(wàn)科推出“萬(wàn)村計(jì)劃”，通過(guò)直接與城中村房東簽約，租下整棟或整片房屋，進(jìn)行統(tǒng)一翻新改造后，再對(duì)外出租。?但由于改造成本高、租金回報(bào)周期長(zhǎng)，且面臨市場(chǎng)不確定性，該計(jì)劃在2018年底曾全面暫停新簽約，并放棄部分已簽約房源。?
一位行業(yè)人士表示，2016年至2017年期間，大量資本涌入長(zhǎng)租公寓行業(yè)，使得企業(yè)為快速擴(kuò)張規(guī)模不惜以遠(yuǎn)高于市場(chǎng)價(jià)的租金報(bào)價(jià)爭(zhēng)搶房源。
前述房東表示，目前其物業(yè)已經(jīng)重新委托給新的“二房東”運(yùn)營(yíng)，不過(guò)其坦言，“租金肯定沒有萬(wàn)科多，一個(gè)月便宜了幾千塊錢?！?/p>
債務(wù)展期接連受挫，寬限期臨近
面對(duì)空前的債務(wù)危機(jī)，萬(wàn)科正通過(guò)股東借款、債務(wù)展期、資產(chǎn)抵押及出售等多重舉措籌措流動(dòng)性。
不過(guò)，作為萬(wàn)科最重要的“輸血者”，第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“深圳地鐵”）的支持力度已顯乏力。
公開信息顯示，截至2025年11月，深圳地鐵累計(jì)向萬(wàn)科提供超300億元借款，利率遠(yuǎn)低于市場(chǎng)水平。但根據(jù)雙方2025年11月簽署的貸款框架協(xié)議，2026年6月30日前深鐵剩余可借款額度僅22.9億元，且所有新增借款均需萬(wàn)科提供抵質(zhì)押擔(dān)保，“無(wú)限輸血”模式徹底終結(jié)。
此外，萬(wàn)科當(dāng)前的債務(wù)談判進(jìn)展屢屢受阻，在經(jīng)歷了連續(xù)多輪方案調(diào)整與會(huì)議博弈后，目前仍未與主要債權(quán)人達(dá)成一致。
2025年末，萬(wàn)科兩筆中期票據(jù)“22萬(wàn)科MTN004”（發(fā)行金額20億元，本金兌付日為2025年12月15日）和“22萬(wàn)科MTN005”（發(fā)行金額37億元，本金兌付日定為2025年12月28日）的展期方案，在持有人會(huì)議上接連受挫。
盡管萬(wàn)科在方案上做出了一定調(diào)整，例如對(duì)“22萬(wàn)科MTN004”承諾提供增信措施、在寬限期內(nèi)先行支付到期利息等，但核心的關(guān)于本金展期12個(gè)月的議案仍因同意表決權(quán)未達(dá)到90%的生效門檻而被否決。
在與時(shí)間的賽跑中，萬(wàn)科與債權(quán)人的溝通窗口正在收窄。根據(jù)最新公告，針對(duì)上述兩筆債券的又一次持有人會(huì)議已確定將于2026年1月21日同日召開。
此次會(huì)議召開的時(shí)間點(diǎn)極為關(guān)鍵，因?yàn)閮晒P債券均已獲得30個(gè)交易日的寬限期，將于2026年1月28日屆滿。這意味著，1月21日的會(huì)議距離最終期限僅有一周時(shí)間，成為萬(wàn)科避免構(gòu)成公開市場(chǎng)違約的關(guān)鍵一搏。