中新經(jīng)緯5月18日電 (薛宇飛)“4月份的數(shù)據(jù)表明，樓市小陽春的交易行情得以延續(xù)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯說。

　　18日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了2026年4月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，一線城市新房價(jià)格連續(xù)三個(gè)月保持環(huán)比持平或上漲，房價(jià)持平或上漲的城市數(shù)量增至21個(gè)。

　　連續(xù)三個(gè)月止跌

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。今年2月、3月，一線城市新房價(jià)格環(huán)比漲幅分別為持平、0.2%。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新經(jīng)緯表示，一線城市新房價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，盡管漲幅相比3月份收窄，但出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲、連續(xù)三個(gè)月止跌的情況。

　　二手房方面，4月份，一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對中新經(jīng)緯分析：“一線城市二手房價(jià)格保持了連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比正增長，顯現(xiàn)出積極的改善態(tài)勢?！?/p>

　　二手房成交量占據(jù)一線城市的主流。從此前發(fā)布的數(shù)據(jù)看，盡管一些一線城市4月份二手房網(wǎng)簽量較3月有所回落，但依然維持高位。

　　4月，北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，北京二手住宅網(wǎng)簽量為17893套，創(chuàng)近五年同期新高；上海房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，上海二手房(含商業(yè))累計(jì)網(wǎng)簽量達(dá)28742套，創(chuàng)下了近十年4月單月成交最高值；廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，廣州二手住宅網(wǎng)簽量為10426套，同比增長4.84%；樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅網(wǎng)簽量為5644套，環(huán)比上漲11%。

　　張大偉分析稱，一般來說，在春節(jié)過后，樓市交易是3月份最熱，4月份熱度下降，5月回歸平穩(wěn)。但今年4月份的數(shù)據(jù)表明，樓市小陽春的交易行情得以延續(xù)。從供求關(guān)系看，一線城市土地供應(yīng)持續(xù)收緊，2021年以來連續(xù)四年土地供應(yīng)大幅下滑，新增房源供給有限。同時(shí)，人口持續(xù)凈流入，教育、醫(yī)療、就業(yè)等核心資源不斷集聚，剛需與改善型需求旺盛，供需關(guān)系偏緊的狀況支撐了房價(jià)企穩(wěn)回升。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，從城市分類看，4月份一、二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅分別為0.1%、-0.1%和-0.3%，同比漲幅為-2.1%、-3.3%和-4.1%。一線城市表現(xiàn)最為積極，成為本輪樓市小陽春和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的示范類城市，這說明城市規(guī)模大且青年人數(shù)量多的城市，房地產(chǎn)交易回穩(wěn)的基礎(chǔ)更為扎實(shí)。

　　吉林、徐州為何漲幅靠前？

　　4月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲或持平的城市共有21個(gè)，較3月增加5個(gè)。張大偉稱，這顯示出新房市場回暖范圍有所擴(kuò)大，部分城市已率先走出下跌通道，市場信心逐步修復(fù)。

　　4月份，共有14個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量與3月持平。新房價(jià)格環(huán)比漲幅靠前的城市中，上海、杭州、吉林以環(huán)比上漲0.4%領(lǐng)跑市場，南京、大連、太原、煙臺、烏魯木齊、廣州、深圳、青島、煙臺等城市漲幅居前。

　　嚴(yán)躍進(jìn)分析，上海、杭州、南京等長三角城市表現(xiàn)較好，說明基本面不錯(cuò)的城市，其價(jià)格企穩(wěn)的基礎(chǔ)會更為牢靠。這反過來要求各地強(qiáng)化“人產(chǎn)城”的關(guān)系，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展來帶動(dòng)就業(yè)向好，并帶動(dòng)住房消費(fèi)需求的積極釋放。

　　4月份，70個(gè)大中城市中，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲或持平的城市共有16個(gè)，較3月減少1個(gè)。環(huán)比漲幅靠前的城市包含上海、徐州、北京、西安、深圳、廈門、廣州、沈陽、寧波、合肥、武漢、?？诘?。

　　數(shù)據(jù)顯示，4月份上海新房、二手房銷售價(jià)格分別環(huán)比上漲0.4%、0.7%，漲幅均位列70城居首。同時(shí)，上海4月新房、二手房銷售價(jià)格的環(huán)比漲幅均高于3月份。

　　對此，張大偉稱，上海房地產(chǎn)回溫是多個(gè)利好因素共同作用的結(jié)果。以3月份二手房成交數(shù)據(jù)為例，當(dāng)月300萬元以下的二手房交易占比約53%，其中200萬元以下占比約33%，低總價(jià)房源在二手房中的成交占比明顯提升，說明剛需正在積極入市，托起了上海樓市。

　　張大偉繼續(xù)分析，由于過去一段時(shí)間的房價(jià)調(diào)整，當(dāng)前上海市核心區(qū)域二手房的租售比有所提升，租金回報(bào)讓剛需年輕人看到了性價(jià)比。再加上樓市限購政策松動(dòng)、公積金貸款額度提升、落戶規(guī)模較大等因素，促使上海房地產(chǎn)逐漸穩(wěn)定。

　　從同、環(huán)比漲幅靠前的城市看，除了一線城市和熱門二線城市外，一些非核心、熱門城市的房價(jià)漲幅也較快，比如吉林、徐州等。以吉林市為例，該市新房價(jià)格已連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比上漲。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，吉林市是整個(gè)吉林省內(nèi)除省會長春之外，城市規(guī)模和能級都比較大的地級市。從這一輪樓市表現(xiàn)看，除了一二線城市，一些地級市的房地產(chǎn)市場也逐步發(fā)展起來。這些城市的邏輯很相似：一是城市規(guī)模較大，二是年輕人較多，三是近年來新房等供應(yīng)量明顯減少。在這一輪市場需求釋放的過程中，供需關(guān)系改善，帶動(dòng)量和價(jià)的上升。

　　“在三四線城市中，需要重點(diǎn)注意那些城市規(guī)模相對較大的地級市，它們往往會成為三四線城市中樓市率先回穩(wěn)的‘領(lǐng)頭羊’?！眹?yán)躍進(jìn)說。

　　“房價(jià)大幅度下調(diào)的可能性不存在了”

　　李宇嘉稱，本輪價(jià)格修復(fù)，并沒有政策端的大力度救市紓困，之所以能有良好表現(xiàn)，根源在于供求關(guān)系開始好轉(zhuǎn)。一方面，從2022年至2025年，新房市場一直呈現(xiàn)供地小于開工、開工小于批售、批售小于銷售的去庫存態(tài)勢。到2026年，新房市場庫存體量降到歷史低位，供求關(guān)系好轉(zhuǎn)；另一方面，供給端發(fā)生變化，“好房子”建設(shè)提升了市場供應(yīng)的有效性，提振了置換型需求的熱情。

　　李宇嘉認(rèn)為，從2022年開始，二手房市場不斷擠出泡沫，投資客拋盤趨于尾聲，市場交易中的理性因素上升。在以剛性需求占主導(dǎo)的背景下，當(dāng)價(jià)格降到歷史低位時(shí)，供需開始匹配，達(dá)到了潛在購買力可支付的水平。

　　李宇嘉預(yù)測，市場繼續(xù)止跌趨穩(wěn)的態(tài)勢會維持下去，5至6月份也是重要的窗口期。市場需要注意以下幾個(gè)方面：一是二手房的掛牌量、掛牌價(jià)、議價(jià)空間等，能否保持住；二是，“賣舊買新”的需求是否能循環(huán)起來，即中等價(jià)位、中高價(jià)位的新房和二手房交易能否有起色；三是，租金回報(bào)率能否穩(wěn)定，并持續(xù)高于公積金貸款利率。

　　“上述指標(biāo)如能達(dá)到預(yù)期，市場止跌趨穩(wěn)的態(tài)勢會繼續(xù)顯現(xiàn)。但不管如何，基于市場基本面分析，房價(jià)再次大幅度下調(diào)的可能性不存在了?！崩钣罴握f。

　　分城市類型看，張大偉認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場將延續(xù)“一線堅(jiān)挺、二線分化、三線承壓”的格局。一線城市方面，由于供需偏緊、政策支持力度大，房價(jià)或保持溫和上漲，環(huán)比漲幅或維持在0.1%至0.5%區(qū)間；強(qiáng)二線城市方面，由于人口凈流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較好，核心區(qū)域房價(jià)有望企穩(wěn)回升，非核心區(qū)域仍將小幅調(diào)整；普通二線及三、四線城市方面，由于庫存高企、人口外流，房價(jià)或持續(xù)低位運(yùn)行，部分城市面臨深度調(diào)整壓力。

　　張大偉稱，隨著“好房子”建設(shè)推進(jìn)，房企聚焦改善型產(chǎn)品開發(fā)，新房供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，疊加政策持續(xù)托底，新房市場上漲城市數(shù)量或?qū)⒗^續(xù)增加，整體有望逐步企穩(wěn)。二手房市場受前期高價(jià)房源掛牌、購房者觀望情緒影響，修復(fù)節(jié)奏將慢于新房，尤其是二、三線城市二手房去化周期較長，價(jià)格或持續(xù)低位徘徊，直至庫存有效消化。

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