商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)重磅利好來(lái)了。1月17日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于調(diào)整商業(yè)用房購(gòu)房貸款最低首付款比例政策的通知，明確商業(yè)用房(含“商住兩用房”)購(gòu)房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。在此之前，全國(guó)絕大多數(shù)城市商業(yè)用房(包括商業(yè)、寫字樓、商務(wù)公寓等)的貸款最低首付比例通常為50%，部分銀行或特定項(xiàng)目甚至高達(dá)60%，較高的購(gòu)買門檻在一定程度上抑制了投資與交易意愿。多位受訪人士表示，與住宅市場(chǎng)相比，商業(yè)地產(chǎn)(包括商業(yè)、寫字樓、商業(yè)公寓、酒店等)近年來(lái)面臨更突出的庫(kù)存積壓與流動(dòng)性難題。

　　首付比例降至30%

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，商業(yè)用房主要包括商鋪與寫字樓兩大類，其去庫(kù)存進(jìn)展長(zhǎng)期滯后于住宅市場(chǎng)。此前商業(yè)用房首付比例普遍在50%以上，較高的資金門檻抑制了中小投資者與企業(yè)用戶的購(gòu)房意愿。此次將首付比例降至30%，顯著降低了購(gòu)房者的初始資金壓力，有助于釋放被抑制的購(gòu)置需求，尤其對(duì)資金敏感的中小商戶和初創(chuàng)企業(yè)具有直接激勵(lì)作用。這一調(diào)整不僅與住宅市場(chǎng)政策形成協(xié)同，更體現(xiàn)出政策層對(duì)商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性問(wèn)題的精準(zhǔn)回應(yīng)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2025年11月末，商品房待售面積7.5億平方米，其中辦公樓待售面積5234萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)0.7%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積1.4億平方米。新政對(duì)于推動(dòng)商辦房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存、優(yōu)結(jié)構(gòu)形成了重要支持。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，商業(yè)用房在房企庫(kù)存商品房中占比約20%—30%，去化緩慢一直是企業(yè)資金回籠的堵點(diǎn)。此前各地對(duì)自持商業(yè)項(xiàng)目落實(shí)可轉(zhuǎn)售的政策，體現(xiàn)的即是去庫(kù)存的導(dǎo)向。當(dāng)前首付下調(diào)將直接刺激交易活躍度，加速房企商業(yè)存量去化，改善企業(yè)現(xiàn)金流狀況。尤其是在業(yè)績(jī)沖刺階段，房企可借助該政策加大促銷力度，甚至配合價(jià)格調(diào)整，實(shí)現(xiàn)快速回款。此外，該政策與近期個(gè)稅退稅、住房品質(zhì)提升等舉措形成“組合拳”，共同傳遞出2026年房地產(chǎn)政策持續(xù)發(fā)力、系統(tǒng)維穩(wěn)的信號(hào)，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、防范結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　“商業(yè)用房的去庫(kù)存本質(zhì)與經(jīng)濟(jì)活躍度緊密相關(guān)：商鋪對(duì)應(yīng)消費(fèi)零售，寫字樓對(duì)應(yīng)服務(wù)業(yè)與商務(wù)活動(dòng)。當(dāng)前消費(fèi)經(jīng)濟(jì)逐步回暖、服務(wù)業(yè)持續(xù)復(fù)蘇，對(duì)商業(yè)空間的需求客觀上有所增加?！眹?yán)躍進(jìn)提到，此時(shí)降低首付門檻，可視為政策面對(duì)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇信號(hào)的積極呼應(yīng)，有助于引導(dǎo)資金流向與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，促進(jìn)商業(yè)活動(dòng)空間的擴(kuò)充與升級(jí)。在提振內(nèi)需、暢通經(jīng)濟(jì)循環(huán)的宏觀目標(biāo)下，該政策既是“穩(wěn)地產(chǎn)”的舉措，更是“促消費(fèi)、活經(jīng)濟(jì)”的聯(lián)動(dòng)工具。

　　短期來(lái)看，首付比例下調(diào)將明顯降低購(gòu)房門檻，激發(fā)部分觀望需求入市，尤其在一二線商業(yè)活動(dòng)活躍的城市，去庫(kù)存進(jìn)程有望提速。中長(zhǎng)期而言，商業(yè)用房市場(chǎng)的根本復(fù)蘇仍取決于消費(fèi)與服務(wù)業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)、就業(yè)市場(chǎng)的穩(wěn)定以及企業(yè)擴(kuò)張意愿的提升。政策提供了流動(dòng)性與信心支持，也為居民家庭資產(chǎn)配置提供了新路徑，并將有力支撐實(shí)體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與結(jié)構(gòu)性改革。

　　各地執(zhí)行略有差異

　　事實(shí)上，近幾年以來(lái)，商辦市場(chǎng)庫(kù)存量偏大已成行業(yè)共識(shí)。為推動(dòng)商辦市場(chǎng)去庫(kù)存，不少城市已出臺(tái)多項(xiàng)支持政策，包括存量商辦項(xiàng)目改建為租賃住房、支持樓宇兼容、臨時(shí)改變用途等方面。

　　另外，多地針對(duì)購(gòu)買商辦用房發(fā)放補(bǔ)貼，如武漢對(duì)購(gòu)買新建商辦類房屋的，按契稅實(shí)繳額度給予50%補(bǔ)助；南寧對(duì)購(gòu)買商辦項(xiàng)目超100平方米的給予1萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。

　　不過(guò)，30%為“最低”首付款比例，各地區(qū)實(shí)際執(zhí)行略有差異。根據(jù)相關(guān)通知，中國(guó)人民銀行各省級(jí)分行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局各省級(jí)派出機(jī)構(gòu)根據(jù)轄區(qū)各城市政府調(diào)控要求，按照因城施策原則，在全國(guó)統(tǒng)一的最低首付款比例基礎(chǔ)上，自主確定轄區(qū)各城市最低首付款比例下限。

　　1月18日，北京商報(bào)記者隨機(jī)致電多家銀行網(wǎng)點(diǎn)，由于未到工作日，均無(wú)法確定政策落實(shí)情況。

　　在某房產(chǎn)交易平臺(tái)，銷售人員表示，目前北京的二手商業(yè)用房無(wú)法進(jìn)行貸款，仍需全款購(gòu)買，新房則與具體項(xiàng)目有關(guān)。

　　對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉建議，政策落地需因城施策精準(zhǔn)適配。庫(kù)存高、去化慢的城市按30%最低首付執(zhí)行，一線城市核心區(qū)可維持40%—50%，平衡去庫(kù)存與防風(fēng)險(xiǎn)。此外，還要平衡住宅與商住的關(guān)系，避免商辦市場(chǎng)波動(dòng)給當(dāng)下還沒(méi)有完全企穩(wěn)的住宅市場(chǎng)帶來(lái)影響。

　　北京商報(bào)記者 董晗萱