北京二手房市場的穩(wěn)健韌性正逐步凸顯。北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至12月29日，北京12月二手房網(wǎng)簽量達(dá)到14528套，按照本月日均500套的成交量，全月突破1.5萬套已成定局。這也是北京二手房連續(xù)兩個(gè)月月度成交突破1.4萬套。盡管從數(shù)據(jù)上看，新政帶來的效果還未直接體現(xiàn)，但來自北京多個(gè)熱門片區(qū)的經(jīng)紀(jì)人反饋，新政落地后的首個(gè)周末，以剛需房源為主導(dǎo)的片區(qū)置業(yè)需求回升，市場咨詢量與到訪量同步走高。與此同時(shí)，傳統(tǒng)入學(xué)需求季集中釋放，北京部分區(qū)域二手房源帶看量持續(xù)攀升，疊加庫存規(guī)?；芈洹⒊山粦B(tài)勢企穩(wěn)等多重因素，業(yè)主定價(jià)心態(tài)更趨理性，市場供需雙方博弈正逐步回歸良性理性軌道。
成交企穩(wěn)掛牌下降
北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，12月截至12月29日，北京二手房網(wǎng)簽量已達(dá)14528套。以12月日均網(wǎng)簽500套測算，全月總成交量將突破1.5萬套，實(shí)現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)月穩(wěn)定在1.4萬套以上，市場整體運(yùn)行態(tài)勢平穩(wěn)。
中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶介紹，新政后(12月25日—28日)，北京二手房住宅日均網(wǎng)簽量為511套，二手房成交量基本持平，考慮到網(wǎng)簽存在一定滯后性，隨著時(shí)間推進(jìn)，市場活躍度或有所提升。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，北京與上海類似，年末二手房市場交易數(shù)據(jù)表現(xiàn)亮眼。這一現(xiàn)象不僅印證了價(jià)格調(diào)整后房源性價(jià)比顯著提升，疊加當(dāng)前各項(xiàng)政策利好的雙重作用，勢必推動(dòng)市場行情向好發(fā)展，整體態(tài)勢值得肯定。
市場的穩(wěn)定性同樣體現(xiàn)在庫存房源規(guī)模上。位于豐臺區(qū)宋家莊片區(qū)北京某頭部中介經(jīng)紀(jì)人鄭楠向北京商報(bào)記者透露，當(dāng)前北京二手房庫存房源量穩(wěn)定在15萬余套，相較于年初已有明顯回落，且月度成交量保持在10%的穩(wěn)定水平。
在鄭楠看來，庫存與成交能夠維持穩(wěn)定，核心動(dòng)力源于兩方面：一是市場價(jià)格的平穩(wěn)運(yùn)行，二是買賣雙方預(yù)期的理性調(diào)整。他表示，當(dāng)前市場雖仍處于買方主導(dǎo)階段，但議價(jià)空間已顯著收窄，從過往“大幅讓利”的博弈模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樾》鶇f(xié)商的理性溝通狀態(tài)。
以宋家莊片區(qū)一套掛牌價(jià)540萬元的房源為例，鄭楠介紹，該房源因具備“滿五唯一”、戶型優(yōu)質(zhì)等核心優(yōu)勢，掛牌后迅速吸引5組購房者關(guān)注，并有多組客戶進(jìn)入面談環(huán)節(jié)。不過，小業(yè)主僅同意最高20萬元的小幅讓利，目前雙方仍處于協(xié)商博弈階段。
位于豐臺區(qū)岳各莊片區(qū)另一家頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人李文莉表示，歷經(jīng)多輪市場調(diào)整后，當(dāng)前北京二手房市場已趨于平穩(wěn)，小業(yè)主掛牌價(jià)已回落至市場合理定價(jià)區(qū)間。在此背景下，購房者期望在掛牌價(jià)基礎(chǔ)上獲得大幅讓利的可能性已大幅降低。
受限客群提前啟動(dòng)置業(yè)計(jì)劃
北京房地產(chǎn)新政的適時(shí)發(fā)布，也為北京二手房市場帶來新的活力。新政發(fā)布后的首個(gè)周末，北京商報(bào)記者走訪多個(gè)區(qū)域了解到，二手房市場咨詢量、客戶到訪量均出現(xiàn)提升。多位一線房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人反饋，新老客戶針對政策調(diào)整的咨詢需求顯著增加。
位于石景山區(qū)古城片區(qū)某頭部二手房中介經(jīng)紀(jì)人宋梅向北京商報(bào)記者透露，新政發(fā)布當(dāng)晚，便有2組高意向置業(yè)客戶主動(dòng)咨詢貸款利率調(diào)整相關(guān)細(xì)則。
之所以購房者關(guān)注政策變化，宋梅直言，古城片區(qū)二手房源以300萬—500萬元?jiǎng)傂钁粜蜑橹?，該群體對價(jià)格敏感度較高，月供變化直接影響置業(yè)決策。
北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次新政核心調(diào)整之一在于優(yōu)化利率定價(jià)機(jī)制，取消首套與二套住房商業(yè)貸款利率區(qū)分，二套住房商業(yè)貸款利率由此前的3.45%下調(diào)至3.05%；同時(shí)，公積金貸款二套房首付比例從30%降至25%，雙重政策直接降低剛需群體置業(yè)門檻。
以一套400余萬元的二手房源為例，宋梅算了一筆賬：首付比例下調(diào)后，購房者首付款從120萬元降至100萬元，資金壓力顯著緩解；若采用“120萬元公積金貸款+200萬元商業(yè)貸款”的組合貸模式支付剩余房款，按照30年等額本息還款計(jì)算，月供將從調(diào)整前的8677.98元降至8502.36元。
盡管單月月供僅減少175.62元，但長期來看效益可觀。宋梅表示，以此計(jì)算，購房者全年可節(jié)省支出2107.44元，該金額可覆蓋一輛25萬元左右家用轎車的年度車險(xiǎn)費(fèi)用，對剛需家庭而言，無疑減輕了日常支出壓力。
此外，新政明確放寬非京籍家庭購房社保繳納年限，其中五環(huán)內(nèi)由3年調(diào)整為2年、五環(huán)外由2年調(diào)整為1年，這一舉措有效帶動(dòng)了一批潛在購房客群提前入市。鄭楠向北京商報(bào)記者表示，此前因未滿足購房資格、僅能持續(xù)關(guān)注市場動(dòng)態(tài)及心儀房源的潛在客戶，近幾日已陸續(xù)重返門店咨詢對接。
鄭楠以其客戶資源中的一位潛在購房者為例進(jìn)行說明。據(jù)其介紹，該購房者已在北京工作2年，任職于某互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，職業(yè)穩(wěn)定，且與女友有結(jié)婚及長期扎根北京的規(guī)劃。今年4月，該購房者首次到訪門店咨詢，后續(xù)幾個(gè)月間曾陸續(xù)看中多套房源，但均因未滿足購房資格而未能成交，心儀房源在此期間也陸續(xù)售出。
此次新政發(fā)布后，鄭楠第一時(shí)間與該購房者取得聯(lián)系，雙方已順利敲定周末看房計(jì)劃。在鄭楠看來，此次新政發(fā)揮了提振市場預(yù)期的關(guān)鍵作用，核心成效之一便是推動(dòng)一批此前受限于資格的潛在客群提前啟動(dòng)置業(yè)計(jì)劃，同時(shí)，降低置業(yè)門檻也緩解了購房者的購房壓力。
“子女需求”釋放
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，從當(dāng)前樓市調(diào)控政策來看，無論是限購政策的適度放寬，還是針對多子女家庭出臺的五環(huán)內(nèi)增購一套住房的相關(guān)新政，一系列舉措均精準(zhǔn)契合了購房者的剛性居住需求與合理的資產(chǎn)配置核心訴求。
每年底至次年初有入學(xué)需求的家長集中出手，也進(jìn)一步帶動(dòng)市場的升溫。部分重點(diǎn)片區(qū)，如西城三里河片區(qū)，這種趨勢尤為明顯。該區(qū)域某頭部中介機(jī)構(gòu)經(jīng)紀(jì)人潘勇向北京商報(bào)記者表示，自11月末以來，有教育資源需求的購房者咨詢數(shù)量持續(xù)攀升。
以潘勇接觸的客戶計(jì)算，盡管在11月前咨詢?nèi)藬?shù)也較為穩(wěn)定，一個(gè)月保持在100組左右，但隨著2026年入學(xué)的臨近，現(xiàn)有房源熱度持續(xù)升高。
潘勇表示，按照往年市場規(guī)律，每年1月、2月通常是房源成交高峰，屆時(shí)房源供應(yīng)也最為緊張，因此不少購房者選擇提前入市。
據(jù)潘勇介紹，三里河片區(qū)房源多為樓齡較高的社區(qū)，整體居住環(huán)境一般，而社區(qū)較新、戶型優(yōu)質(zhì)的可售房源則尤為稀缺。以片區(qū)內(nèi)樓齡相對較新的三里河三區(qū)為例，目前在售房源共45套，近30天帶看量已達(dá)312次。潘勇預(yù)判，隨著這部分需求的持續(xù)跟進(jìn)，該片區(qū)房源帶看量有望進(jìn)一步提升。
北京商報(bào)記者 李晗