上海甲級(jí)寫字樓租戶格局正在發(fā)生變化。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)報(bào)告，去年上海甲級(jí)寫字樓中金融服務(wù)業(yè)租賃面積占比達(dá)33.7%，金融服務(wù)業(yè)已經(jīng)超越制造業(yè)，成為甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)最大的需求來(lái)源。同時(shí)，小陸家嘴、南京西路、淮海中路、黃浦江沿岸和虹橋等區(qū)域，分別成為金融服務(wù)業(yè)、時(shí)尚業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、航運(yùn)物流業(yè)和制造業(yè)的聚集地。

　　最大需求來(lái)自金融業(yè)

　　據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)世邦魏理仕昨天發(fā)布的　《2014年上海甲級(jí)寫字樓租戶普查報(bào)告》，去年金融服務(wù)業(yè)的租賃面積在上海甲級(jí)寫字樓中所占比重，已從2005年的17.6%大幅上升至33.7%，排名也由十年前的第三升至首位。而制造業(yè)企業(yè)的租賃面積占比則由2005年的31.5%下降至去年的22.3%，排名從第一落至第二。
　　金融服務(wù)業(yè)內(nèi)部也在發(fā)生變化。2005年，銀行、保險(xiǎn)、證券和基金四大傳統(tǒng)金融子行業(yè)，在金融類租戶所有承租面積中的占比高達(dá)81.6%；去年，該比例已下降為63.0%。同時(shí)，P2P網(wǎng)貸、財(cái)富管理、衍生品投資、金融信息服務(wù)等新型金融公司不斷涌現(xiàn)，而且P2P和財(cái)富管理這一新興群體，已占到金融服務(wù)業(yè)承租面積的5.8%。
　　此外，專業(yè)服務(wù)業(yè)、IT通信業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)，占據(jù)甲級(jí)寫字樓租賃面積排名三至五位。五大主力行業(yè)共占據(jù)上海甲級(jí)寫字樓需求的83.2%。

　　內(nèi)資租戶增長(zhǎng)明顯

　　報(bào)告顯示，去年，內(nèi)資企業(yè)在上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的租賃面積占比達(dá)到36.5%，這個(gè)數(shù)據(jù)比2005年的17.6%增長(zhǎng)明顯。相應(yīng)地，外資企業(yè)租賃面積則從2005年的82%降低到了去年的63%。
　　值得注意的是，內(nèi)資租戶歷來(lái)的金融“偏科”現(xiàn)象仍在加劇。去年，內(nèi)資租戶中金融服務(wù)業(yè)租賃面積貢獻(xiàn)度由2005年的40.4%上升至59.4%，而其他行業(yè)均在10%以下。
　　與內(nèi)資租戶不同，外資租戶中制造業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融業(yè)“三駕馬車”并駕齊驅(qū)。其中，所有甲級(jí)寫字樓的制造業(yè)租戶中，外資面積貢獻(xiàn)比高達(dá)91.1%。報(bào)告認(rèn)為，一方面是因?yàn)閮?nèi)資企業(yè)房產(chǎn)自有率高，另一方面也是因?yàn)閲?guó)內(nèi)制造業(yè)企業(yè)附加值偏低，不足以支撐甲級(jí)寫字樓租金。

　　行業(yè)集聚特征鮮明

　　經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，上海甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)已形成了鮮明的行業(yè)集聚特征。舉例來(lái)講，甲級(jí)寫字樓內(nèi)過(guò)半金融租戶都匯聚在小陸家嘴1.7平方公里的區(qū)域中；　而小陸家嘴區(qū)域的租戶行業(yè)，也有一半以上為金融服務(wù)業(yè)。
　　南京西路是浦西規(guī)模最大、租金最貴的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，零售業(yè)租戶的47.3%位于南京西路，眾多知名服裝和化妝品品牌，都把辦公室設(shè)在南京西路沿線。
　　淮海中路則是廣告?zhèn)髅?、人力資源和管理咨詢等專業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)的“扎堆”之地，這類租戶的面積在淮海中路占比達(dá)到36.6%。虹橋地區(qū)因其租金成本優(yōu)勢(shì)，成為不少制造業(yè)企業(yè)外遷的優(yōu)先選擇，制造業(yè)租戶面積近半。人民廣場(chǎng)區(qū)域和北外灘區(qū)域，成為航運(yùn)物流行業(yè)的聚集地，特別是北外灘周邊的甲級(jí)寫字樓已吸引了超過(guò)兩成航運(yùn)物流租戶入駐。

　　存在供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)

　　報(bào)告還指出，目前浦東世博、后灘、前灘和浦西徐匯濱江等地，正在進(jìn)行大規(guī)模的甲級(jí)寫字樓開發(fā)，上海甲級(jí)寫字樓版圖將在2015年至2020年間迅速擴(kuò)張，核心區(qū)域外的甲級(jí)寫字樓存在供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)。
　　不過(guò)從長(zhǎng)期來(lái)看，報(bào)告仍看好上海寫字樓需求的增長(zhǎng)，特別是金融、專業(yè)服務(wù)以及與消費(fèi)、醫(yī)療、科技創(chuàng)新、文化創(chuàng)意關(guān)聯(lián)度高的行業(yè)，將成為未來(lái)上海寫字樓市場(chǎng)主力。（記者　趙翰露）